Så påverkar din inkomst dina chanser att få ett bolån

En stadig inkomst påverkar dina chanser att få ett lån. Förutom inkomstens storlek tittar banken på en mängd andra saker, som hushållets utgifter, hur stadig inkomsten är, var man är folkbokförd och dessutom om man har andra lån eller i värsta fall betalningsanmärkningar.

De flesta banker vill inte låna ut mer än 5–6 gånger den årliga bruttoinkomsten. Medianlönen i Sverige är 33 200 kr/månad, det ger en inkomst på 398 400 kr/år före skatt. Med den lönen kan man räkna med ett lån på mellan 2 och 2,4 miljoner kr.

Att ta ett bolån kan därför vara en något komplicerad process som ibland kan kännas lite magisk, man går till banken och hoppas på sitt lånelöfte. Men det är onödigt. Med lite grundkunskaper kan man faktiskt på förhand räkna ut ungefär vilken inställning banken kommer att ha till en låneförfrågan.
Kravet på en stadig inkomst avgör chanserna att få lån
Det finns fyra kriterier som de flesta banker använder sig av för att försäkra sig om att låntagaren faktiskt kommer att ha möjligheter att betala tillbaka lånet. Det här är inte ett lagkrav, men något bankerna behöver, och uppfyller man inte kriterierna går man sällan vidare i låneprocessen.

4 grundläggande krav på låntagaren
1. Man måste vara myndig.
2. Man måste vara folkbokförd i Sverige.
3. Man får inte ha betalningsanmärkningar.
4. Man måste ha en stadigvarande inkomst.

Vad är en inkomst?
En stadigvarande inkomst betyder att man får lön från en fast anställning, ett eget företag eller en pension. Som inkomst kan banken även ta hänsyn till en visstidsanställning, projektanställning eller anställning genom ett bemanningsföretag. Då gör banken en individuell bedömning av låntagaren.

Även a-kassa kan räknas som inkomst. Är man medsökande på ett lån där den andra sökande har en fast inkomst, kan a-kassa räknas även om det är den enda inkomsten för den ena parten. Ofta söker man stora lån som bolån tillsammans och då gör banken lånekalkylen på hela hushållets sammanlagda inkomst.

Kan man få ett lån utan inkomst?
För att kunna bevilja ett stort lån som ett bolån kräver banken att man har en inkomst. Däremot kan vissa långivare ge mindre snabblån även om man är arbetslös, med krav på en minsta inkomst som lätt kan täckas av a-kassa eller bidrag. Det finns även långivare som inte har minimikrav alls på inkomst.

Snabba lån utan säkerhet räcker i regel inte till större investeringar som en bostad, och långivarna tar rejält med betalt för risken att ge lån utan krav på arbete och inkomst. Snabblån är dyra. Den effektiva ränta är oftast upp emot några tiotals procent, och inte sällan över hundra procent. Läs vidare om snabblån och möjliga långivare på Lånea:s sida om lån utan inkomst.

Storleken på inkomsten avgör storleken på lånet
Har man en stor inkomst har man en större chans att få ett större lån. Exakt hur stort lånet kan bli avgörs genom ens “skuldkvot” och “KALP”. Det är två begrepp som många inte känner till, men som är väldigt viktiga i bankens lånekalkyler.

Vad är en skuldkvot ?
Skuldkvoten är lånets storlek delat med hushållets bruttoårsinkomst. Har man en årsinkomst på 400 000 kr före skatt och vill ta ett lån på 2 miljoner kronor blir skuldkvoten 5. Ibland anger man siffran i procent istället så 5 blir 500 %, men det betyder samma sak.

Finansinspektionen har en ambition att införa ett skuldkvotstak, ett maximalt belåningsvärde på 6 gånger bruttoårsinkomst. Det här kommer i de allra flesta fall inte spela någon roll eftersom de flesta banker redan har infört ett eget skuldkvotstak. Här är några exempel:




Vad är KALP?
Inkomsten ger mycket information, men för att banken ska kunna försäkra sig om att man kommer att ha pengar till ränta och amortering brukar man göra en fördjupad analys av låntagarens finansiella situation. Banken räknar ut kvar-att-leva-på-kalkylen – KALP.

För att bestämma KALP tittar man på hur mycket pengar som finns kvar i hushållet efter att lån, driftkostnader och levnadskostnader är betalda. I beräkningarna av lånekostnader använder banken oftast en ränta som ligger några procent över den faktiska, så att man kan betala även om ränteläget ändras.

Få KALP-beräkningar är officiella, men i en Expressenartikel från 2018 fick man veta Swedbanks KALP-nivåer; 9500 kr/mån för ensamstående, 16 000 kr/mån för sammanboende och 3 400 kr/mån för hemmavarande barn.

Inkomsten bestämmer hur mycket lånet kostar
Har man kommit så långt att man uppfyllt bankens grundläggande kriterier, att man har en fördelaktig skuldkvot och att ens KALP tillåter det lån man är intresserad av, då återstår frågan om kostnaden för lånet.

Lånekostnaden består av en räntekostnad och en amorteringskostnad. Räntekostnaden är en ren avgift, har man 5 % ränta så betalar man 5 % av lånets totalbelopp i avgift varje år. Amorteringen är ingen avgift utan en delbetalning där man betalar av på lånet så att lånet minskar. Räntekostnaden bestäms av banken, men det finns regler för hur mycket man måste amortera.

Finansinspektionens amorteringskrav
1. Man kan låna högst 85 % av bostadsvärdet.
2. Man får låna högst 50 % av bostadens värde utan amortering.
3. Lånar man 50–70 % av bostadens värde måste man amortera minst 1 %.
4. Lånar man över 70 % av bostadens värde måste man amortera minst 2 %.
5. Är skuldkvoten över 4,5 så höjs amorteringskravet med ytterligare 1 %.

Har man en inkomst på 400 000 kr och lånar till en bostad som kostar 2,5 miljoner måste man lägga in minst 375 000 kr i kontantinsats. Betalar man en högre kontantinsats så lånet landar på 1,7 miljoner kr, får man en skuldkvot på 4,25. Enligt amorteringskravet behöver man amortera minst 2 % av lånet, det blir ungefär 34 000 kr/år.

Kan man inte lägga mer än minimal kontantinsats får man istället ett lån på 2,125 miljoner kr. Det ger skuldkvoten 5,3 och man blir tvungen att betala minst 1 % mer i amortering, alltså 3 %. Det blir 63 750 kr/år. En högre inkomst ger möjligheter att handla med billigare lån.

Det finns några undantag för amorteringskravet. Köper man en nyproducerad bostad kan banken släppa på amorteringskravet under 5 år. Skogsfastigheter och jordbruksfastigheter har inte amorteringskrav, och under särskilda omständigheter, som en pandemi, har banken rätt att göra undantag.
Inkomsten påverkar inte bara amortering, utan även ränta
Inkomsten spelar en central roll även för hur banken bestämmer räntekostnaden. Räntan blir generellt lägre om inkomsterna och KALP är högre. Man får alltså bättre låneavtal om man redan har en god ekonomi.

Det beror på att bankerna gör en riskbedömning. Att låna ut pengar till någon med bra ekonomi ger små risker. Banken kan säkert räkna in en återbetalning med ränta. Lånar banken ut pengar till ett hushåll med sämre ekonomi är risken större att återbetalningen dröjer eller helt uteblir. Den risken kostar pengar för låntagaren.

Samtidigt behöver man inte sitta helt stilla i båten och ta allt som bjuds. Man tjänar ofta på att vara illojal mot bankerna. Ett lån är en inkomstmöjlighet för banken så den kommer att försöka locka till sig ditt bolån. Man kan förbättra sina lånevillkor genom att jämföra olika banker och spela ut deras anbud mot varandra. Kunskap är makt!